KfW-Förderung für den Neubau 2026: KNN 296, KFN 298, Familienförderung 300 und QNG

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Hohe Baukosten und gestiegene Finanzierungskosten machen eine frühzeitige Förderplanung wichtiger denn je. Für Neubauten stehen insbesondere die KfW-Programme 296, 297/298 und 300 zur Verfügung. Bei vermieteten Wohngebäuden kann zusätzlich die Kombination aus QNG-Zertifizierung, Sonderabschreibung nach § 7b EStG und degressiver AfA erhebliche Liquiditätsvorteile bringen. Welche Förderung geeignet ist, hängt vor allem davon ab,

• ob das Gebäude selbst genutzt oder vermietet wird,

• wie viele Wohneinheiten entstehen,

• welchen energetischen Standard das Gebäude erreicht,

• ob eine QNG-Zertifizierung vorgesehen ist,

• und ob die Planung bereits begonnen hat.

KfW-Förderprogramme für Neubauten im Überblick

Programm	Zielgruppe	Förderstandart	Max. Kreditbetrag
KNN 296	Selbstnutzer, Investoren und Unternehmen	EH 55, Lebenszyklusanalyse, Kosten- und Flächengrenzen	bis 100.000 € je WE
KFN 297	private Selbstnutzer	EH 40, optional QNG	bis 150.000 € je WE
KFN 298	Investoren, Vermieter und Unternehmen	EH 40, optional QNG	bis 150.000 € je WE
KfW 300	Familien und Alleinerziehende	EH 40, optional QNG	170.000 € bis 270.000 €

Die Zinssätze werden von der KfW laufend an den Kapitalmarkt angepasst. Maßgeblich ist grundsätzlich der Produktzinssatz zum relevanten Zeitpunkt der Antragstellung beziehungsweise Zusage.

Die Programme im Detail

KfW 296: Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment

Das Programm Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment – KNN 296 fördert den Neubau und Erstkauf flächen- und kosteneffizienter Wohngebäude mit bis zu 100.000 Euro je Wohneinheit. Die Laufzeit kann bis zu 35 Jahre betragen, die Zinsbindung bis zu zehn Jahre. Voraussetzungen für KNN 296 Das Wohngebäude muss insbesondere:

• mindestens die Effizienzhaus-Stufe 55 erreichen,

• eine Lebenszyklusanalyse erhalten,

• den vorgegebenen Grenzwert der Treibhausgasemissionen im Lebenszyklus einhalten,

• einen Grenzwert für ausgewählte Gebäudekosten im Lebenszyklus einhalten,

• flächeneffiziente Wohnungsgrundrisse aufweisen,

• ohne fossile Wärmeerzeugung und ohne Biomasseheizung auskommen.
  

Die Einhaltung wird durch einen Energieeffizienz-Experten bestätigt. Förderfähig sind auch Planung, Baubegleitung, Lebenszyklusanalyse und die Berechnung der Lebenszykluskosten.

Vorgaben für die Wohnungsgrößen

Die zulässige Wohnfläche richtet sich nach der Anzahl der Aufenthaltsräume:

Aufenthaltsräume	Maximale Wohnfläche	Rollstuhlgerechter Standard
1	40 m²	55 m²
2	55 m²	70 m²
3	70 m²	85 m²
4	85 m²	100 m²

Für jeden weiteren Aufenthaltsraum kommen 15 m² hinzu. Jeder angesetzte Aufenthaltsraum muss mindestens 10 m² groß sein. Wohn-Ess-Küchen können als Aufenthaltsraum berücksichtigt werden.

Diese Vorgaben müssen bereits bei der Grundrissplanung berücksichtigt werden. Eine spätere Korrektur fertiger Wohnungszuschnitte ist häufig nur mit erheblichem Aufwand möglich.

Ist QNG bei KNN 296 erforderlich?

Ein vollständiges QNG-Zertifikat ist für KNN 296 nicht zwingend erforderlich. Soll jedoch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG genutzt werden, muss das Gebäude zusätzlich den Standard Effizienzhaus 40 mit QNG erreichen.

Der Mindeststandard EH 55 des KNN-Programms allein reicht für die QNG-Sonderabschreibung nicht aus.

Eine gleichzeitige Förderung derselben Wohneinheit über KNN 296 und KFN 297/298 oder das Familienprogramm 300 ist ausgeschlossen.

KfW 298: Klimafreundlicher Neubau für Investoren Das Programm KFN 298 richtet sich insbesondere an Investoren, Vermieter, Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und Projektgesellschaften. Für die private Selbstnutzung wird innerhalb derselben Produktfamilie regelmäßig das Programm 297 verwendet.

Förderstufen bei KFN 298

Förderstufe	Wesentliche Anforderungen	Kredit je Wohneinheit
Klimafreundliches Wohngebäude	EH 40, Lebenszyklus-Grenzwert, keine Öl-, Gas- oder Biomasseheizung	bis 100.000 €
Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG	EH 40 und QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM	bis 150.000 €

Durch die QNG-Zertifizierung steigt der mögliche Förderkredit somit um 50.000 Euro je Wohneinheit. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 20 Wohnungen erhöht sich das mögliche KfW-Kreditvolumen rechnerisch von 2 auf 3 Millionen Euro.

Neben Bau- und Kaufkosten können auch Nebenkosten, Fachplanung, Baubegleitung und bei der QNG-Stufe die Nachhaltigkeitszertifizierung berücksichtigt werden.

Aktueller Hinweis für 2026: Innerhalb der KFN-Produktfamilie besteht vorübergehend auch eine Förderstufe für Effizienzhaus 55. Sie endet spätestens am 31. Dezember 2026 und steht unter dem Vorbehalt verfügbarer Fördermittel. Für diese Stufe muss bei Antragstellung unter anderem eine gültige Baugenehmigung vorliegen.

KfW 300: Wohneigentum für Familien Das Programm Wohneigentum für Familien – Neubau 300 richtet sich an Familien und Alleinerziehende, die den Neubau selbst bewohnen.

Zu den wesentlichen Voraussetzungen gehören:

• mindestens ein Kind unter 18 Jahren im Haushalt,

• mindestens 50 Prozent Eigentumsanteil der selbstnutzenden Antragsteller,

• keine weitere Wohnimmobilie in Deutschland,

• Einhaltung der Einkommensgrenze.
  

Bei einem Kind darf das durchschnittliche zu versteuernde Haushaltseinkommen maximal 90.000 Euro betragen. Für jedes weitere Kind erhöht sich die Grenze um 10.000 Euro. Für Anträge im Jahr 2026 wird der Durchschnitt der Jahre 2023 und 2024 betrachtet.

Kredithöhen im Programm 300

Kinder im Haushalt	Ohne QNG	Mit QNG
1 oder 2	170.000 €	220.000 €
3 oder 4	200.000 €	250.000 €
ab 5	220.000 €	270.000 €

Auch im Familienprogramm erhöht QNG den möglichen Kreditbetrag um 50.000 Euro. Die QNG-Stufe setzt ein Effizienzhaus 40 sowie ein Zertifikat QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM voraus.

Beispiel für die Zinsersparnis bei Eigennutzung

Da die KfW-Zinsen laufend angepasst werden, kann die konkrete Ersparnis erst mit den am Antragstag geltenden Konditionen berechnet werden.

Für eine überschlägige Vergleichsrechnung werden angenommen:

• normaler Bankkredit: 3,50 Prozent,

• KfW-Förderkredit: 1,00 Prozent,

• vollständige Tilgung über 20 Jahre,

• Betrachtungszeitraum: zehn Jahre,

• keine tilgungsfreien Anlaufjahre.

Förderkredit	Zinsersparnis in zehn Jahren	Monatliche Entlastung der Annuität
50.000 €	ca. 10.300 €	ca. 60 €
100.000 €	ca. 20.600 €	ca. 120 €
150.000 €	ca. 30.800 €	ca. 180 €
220.000 €	ca. 45.200 €	ca. 264 €
270.000 €	ca. 55.500 €	ca. 324 €

Allein die zusätzliche QNG-Kredittranche von 50.000 Euro kann unter diesen Annahmen während der ersten zehn Jahre rund 10.300 Euro Zinsen einsparen.

Die Rechnung ist ein Modell und kein Finanzierungsangebot. Die tatsächliche Ersparnis hängt von KfW-Zins, Vergleichszins, Laufzeit, Tilgungsbeginn und Auszahlungsterminen ab. QNG und Sonder-AfA für vermietete Neubauten Bei vermieteten Neubauten kann QNG neben dem höheren KfW-Kredit einen zusätzlichen steuerlichen Vorteil ermöglichen.

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann grundsätzlich genutzt werden, wenn:

• der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 erfolgt,

• eine neue Mietwohnung hergestellt oder angeschafft wird,

• das Gebäude Effizienzhaus 40 mit QNG erreicht,

• die Wohnung im Fertigstellungs- oder Anschaffungsjahr und in den folgenden neun Jahren entgeltlich vermietet wird,

• die Anschaffungs- oder Herstellungskosten höchstens 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen.
  

Die Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA ist auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Die Sonderabschreibung beträgt bis zu fünf Prozent pro Jahr im Jahr der Fertigstellung beziehungsweise Anschaffung und in den folgenden drei Jahren.

Die Sonder-AfA kann mit der degressiven Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG kombiniert werden. AfA-Beispiel für 1 Million Euro Gebäudekosten

Angenommen werden:

• abschreibungsfähige Gebäudekosten: 1.000.000 Euro,

• 250 m² begünstigte Wohnfläche,

• vollständige Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA,

• Sonder-AfA: fünf Prozent für vier Jahre,

• degressive AfA: fünf Prozent vom jeweiligen Buchwert,

• Grundstückskosten nicht enthalten.

Jahr	Sonder-AfA	Degressive AfA	Gesamt-AfA
1	50.000 €	50.000 €	100.000 €
2	50.000 €	47.500 €	97.500 €
3	50.000 €	45.125 €	95.125 €
4	50.000 €	42.869 €	92.869 €
5	-	30.725 €	30.725 €
6	-	29.189 €	29.189 €
7	-	27.730 €	27.730 €
8	-	26.343 €	26.343 €
9	-	25.026 €	25.026 €
10	-	23.775 €	23.775 €
Summe:	200.000 €	348.281 €	548.281 €

In diesem vereinfachten Beispiel werden in den ersten zehn Jahren rund 54,8 Prozent der Gebäudekosten abgeschrieben.

Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent entspricht die Abschreibung von 548.281 Euro einer rechnerischen Steuerwirkung von rund 230.000 Euro. Ob und wann diese vollständig genutzt werden kann, hängt von Mieteinnahmen, Finanzierungskosten, weiteren Werbungskosten und der individuellen Verlustverrechnung ab.

Die durch QNG ermöglichte Sonder-AfA beträgt im Beispiel 200.000 Euro. Bei 42 Prozent Steuersatz ergibt sich daraus eine mögliche frühere Steuerentlastung von bis zu 84.000 Euro.

Dabei handelt es sich überwiegend um einen Liquiditäts- und Zeiteffekt: Die Gebäudekosten werden schneller, aber nicht doppelt abgeschrieben. Wechsel zur linearen AfA

Ein späterer Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig. Nach dem Wechsel wird jedoch nicht erneut mit drei Prozent der ursprünglichen Herstellungskosten gerechnet.

Die weitere lineare AfA richtet sich nach:

• dem verbleibenden Restbuchwert,

• der verbleibenden Restnutzungsdauer,

• und dem daraus resultierenden Prozentsatz.

Ein Wechsel ist daher erst sinnvoll, wenn die lineare Restwertabschreibung höher ist als die degressive AfA von fünf Prozent.

Warum die Förderplanung vor dem Bauantrag beginnen sollte

Viele Förder- und QNG-Anforderungen können nachträglich nicht mehr zuverlässig hergestellt werden. Dazu gehören insbesondere:

• Wohnungsgrößen und Raumaufteilung bei KNN,

• Effizienzhausstandard und Heizsystem,

• Lebenszyklusanalyse,

• Baustoff- und Produktanforderungen,

• Barrierefreiheit,

• Schadstoffvermeidung,

• Kostenobergrenzen,

• Ausschreibungs- und Fachunternehmernachweise.

Der Förderantrag muss grundsätzlich vor dem förderschädlichen Vorhabenbeginn gestellt werden. Planungs- und Beratungsleistungen dürfen regelmäßig vorher erfolgen. Liefer-, Leistungs- oder Kaufverträge benötigen gegebenenfalls eine wirksame aufschiebende Bedingung.

Gerade bei Mehrfamilienhäusern und größeren Wohnungsbauprojekten müssen Architektur, Energieplanung, Finanzierung, Ökobilanz und QNG-Dokumentation von Anfang an aufeinander abgestimmt werden.

Energieeffizienz und QNG aus einer Hand

Als eingetragener Energieeffizienz-Experte und QNG-Auditor begleite ich gerne insbesondere größere Wohnungsbauprojekte vom ersten Planungsgespräch bis zum erfolgreichen Abschluss.

Die Betreuung kann unter anderem umfassen:

• Fördermittel- und Variantenprüfung,

• GEG- und Effizienzhausberechnung,

• Lebenszyklusanalyse,

• Optimierung für KNN, KFN oder QNG,

• Bestätigung zum Antrag,

• QNG-Audit und Zertifizierungsbegleitung,

• Prüfung von Ausschreibungen und Bauprodukten,

• Baustellenkontrollen,

• Förder- und Nachhaltigkeitsdokumentation,

• Bestätigung nach Durchführung.

Der wesentliche Vorteil ist eine durchgehende Koordination: Energieeffizienz, Ökobilanz, Förderantrag und QNG-Zertifizierung werden nicht getrennt, sondern als gemeinsamer Planungsprozess bearbeitet.

Bei größeren Bauvorhaben entscheidet nicht nur der berechnete Gebäudestandard über die Förderung, sondern vor allem die rechtzeitige und vollständige Nachweisführung.

Stand: Juli 2026. Förderbedingungen und Zinssätze können sich ändern. Die Zins- und AfA-Beispiele sind unverbindliche Modellrechnungen und ersetzen keine Finanzierungs- oder Steuerberatung. Häufige Fragen zur KfW-Neubauförderung

Was ist der Unterschied zwischen KfW 296 und KfW 298? KfW 296 fördert besonders flächen- und kosteneffiziente Gebäude ab Effizienzhaus 55. KfW 298 fördert klimafreundliche Wohngebäude, insbesondere für Investoren, mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit bei QNG.

Ist QNG für die KfW-Förderung vorgeschrieben? Nicht in jeder Förderstufe. QNG ist jedoch erforderlich, um bei KFN und dem Familienprogramm die höhere Kreditstufe zu erreichen. Für die Sonder-AfA nach § 7b EStG ist Effizienzhaus 40 mit QNG notwendig.

Können KNN 296 und KFN 298 kombiniert werden? Nicht für dieselbe Wohneinheit. Eine Kombination mit anderen Fördermitteln kann möglich sein, sofern keine Doppelförderung derselben Kosten entsteht.

Lohnt sich eine QNG-Zertifizierung finanziell? Das hängt vom Projekt ab. Mögliche Vorteile sind ein um 50.000 Euro höherer KfW-Kredit je Wohneinheit und bei vermieteten Neubauten die Sonder-AfA nach § 7b EStG. Bei größeren Mehrfamilienhäusern können daraus erhebliche Finanzierungs- und Liquiditätseffekte entstehen.